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中投网2023-10-30 14:39来源：中投网
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前言
城市更新是对城市现有的建设和基础设施进行改造、更新和提升的过程。旨在改善城市的居住环境、提高城市的可持续性，并满足不断变化的城市居民和社会需求。2022年全国有571个城市实施城市更新项目达到6.5万个。这些项目的实施，对于完善城市功能、增进民生福祉、促进经济发展发挥了重要作用。2023年7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，明确将“群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多”的城中村作为改造重点。未来，我国城市更新的内涵将更加丰富，关注点由外延式的发展转向城市内部空间质量提升，强调城市质变及城市有机更新机制的形成。
一、政策演变
我国的城市更新政策，源于2013年中央城镇化工作会议要求和2015年中央城市工作会议的要求，2021年政府工作报告和“十四五”规划纲要中正式提出实施城市更新行动，这是党中央做出的重大战略决策部署，也是“十四五”以及今后一段时期我国推动城市高质量发展的重要抓手和路径，将城市更新上升到了一个新的高度。
图表 我国城市更新政策脉络
资料来源：中投产业研究院
二、国家层面
整体来看，2022年中央层面政策有三个方面的特点。第一，从政策趋势来看，国家整体性的引导继续强化，从此前的表态为主，到目前有了更多具体的政策文件出台；第二，从政策侧重的内容来看，存量资产盘活、“三区一村”改造、城市体检等均为未来发力的重点；第三，从政策作用来看，主要是发挥方向指引，继续强调有序推进城市更新，指出下一阶段城市更新建设的七个推动方向，同时印发了第一批实施城市更新行动可复制经验做法清单。
图表 2022年中央主要城市更新政策
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发布时间
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文件
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会议
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主要内容
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2022
年
1
月
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全国住房和城乡建设工作会议
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将实施城市更新行动作为推动城市高质量发展的重大战略举措，健全体系、优化布局、完善功能、管控底线、提升品质、提高效能、转变方式。在设区市全面开展城市体检评估。指导各地制定和实施城市更新规划，有计划有步骤推进各项任务。
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2022
年
2
月
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国务院新闻发布会
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下一个阶段，将从
7
个方面来推动城市更新：明确不同城市战略定位和核心功能；优化城市发展布局；完善城市功能；管控底线，防止大拆大建；提高居民生活品质；提升城市运行管理效能和服务水平；探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。
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2022
年
3
月
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两会政府工作报告
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提升新型城镇化质量。有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，支持加装电梯等设施，推进无障碍环境建设和公共设施适老化改造。
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2022
年
3
月
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《
2022
年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》
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有序推进城市更新。加快改造城镇老旧小区，推进水电路气信等配套设施建设及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修，有条件的加装电梯，力争改善
840
万户居民基本居住条件。更多采用市场化方式推进大城市老旧厂区改造，培育新产业发展新功能。因地制宜改造一批大型老旧街区和城中村。注重修缮改造既有建筑，防止大拆大建。
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2022
年
4
月
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财政部部长
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提升新型城镇化建设质量，推动健全常住地提供基本公共服务制度。系统化全域推进海绵城市建设。支持再开工改造一批城镇老旧小区，有序推进城市更新。
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2022
年
7
月
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《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》
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对城市老旧资产资源特别是老旧小区改造等项目，可通过精准
定位、提升品质、完善用途等丰富资产功能，吸引社会资本参与。
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2022
年
7
月
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《“十四五”新型城镇化实施方案》
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有序推进城市更新改造。重点在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新改造，探索政府引导、市场运作、公众参与模式。注重改造活化既有建筑，防止大拆大建。
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2022
年
7
月
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住建部部署
2022
年城市体检工作
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继续选取直辖市、计划单列市、省会城市和部分设区城市
59
个样本城市开展城市体检工作，鼓励有条件的省份将城市体检工作覆盖到本辖区内设区的市。各地要在抓
2022
年城市体检评估工作落实上下功夫，在巩固“长板”和补齐“短板”上下功夫，在统筹城市体检与实施城市更新行动上下功夫。
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2022
年
9
月
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住建部发布《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第五批）》
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总结各地在优化项目组织实施促开工、服务“一老一小”惠民生、多渠道筹措改造资金稳投资、加大排查和监管力度保安全、完善长效管理促发展、加强宣传引导聚民心等方面可复制政策机制。
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2022
年
10
月
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“二十大”报告
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加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。
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2022
年
11
月
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住建部印发实施城市更新行动可复制经验做法清单（第一批）
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包括建立城市更新统筹谋划机制；建立政府引导、市场运作、公众参与的可持续实施模式；创新与城市更新相配套的支持政策，共三个方面的内容。
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2022
年
12
月
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《扩大内需战略规划纲要（
2022-2035
年）》
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推进城市设施规划建设和城市更新。加强市政水、电、气、路热、信等体系化建设，推进地下综合管廊等设施和海绵城市建设，加强城市内涝治理，加强城镇污水和垃圾收集处理体系建设，建设宜居、创新、智慧、绿色、人文、韧性城市。加强城镇老旧小区改造和社区建设，补齐居住社区设施短板，完善社区人居环境。加快地震易发区房屋设施抗震加固改造，加强城市安全监测。强化历史文化保护，塑造城市风貌，延续城市历史文脉。
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2022
年
12
月
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《国家发展改革委办公厅关于印发盘活存量资产扩大有效投资典型案例的通知》
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征集和评估筛选了一批盘活存量资产扩大有效投资典型案例，包括盘活存量资产与改扩建有机结合案例、挖掘闲置低效资产价值案例等不同类别。
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资料来源：中投产业研究院
三、区域层面
2021、2022年城市更新政策出台的数量均较多，其中2022年超30个省市出台了七十余条城市更新相关政策。2022年地方政府层面政策有三个方面的特点。第一，南方城市政策数量较多，广州、重庆、北京等地政策密集发布，部分二三线城市也开始出台城市更新政策；第二，省级政策明显增多，广东、湖北、江苏等地从省级层面推动城市更新发展；第三，部分特大城市进一步将城市更新与发展住房租赁相结合，增加住房供给渠道；第四，政策内容方面更加突出调动市场主体参与积极性。
图表 2022年重点省市的城市更新政策出台情况
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省市
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2022
年出台的核心政策
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湖北
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《湖北省城市更新工作指引（试行）》
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贵州
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《贵州省城市更新行动实施方案》
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河南
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《河南省“十四五”城市更新和城乡人居环境建设规划》
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广东
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《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见（修订稿）》、《关于进一步促进城镇老旧小区改造规范化提升质量和效果的通知》、《关于结合城镇老旧小区改造等工作系统推动城市居住社区建设补短板行动的函》、《关于在实施城市更新行动中防大拆大建问题有关工作的通知》等
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陕西
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《关于印发
<2022
年高质量推进全省城镇老旧小区改造工作实施要点
>
的通知》
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山东
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《山东省城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第一批、第二批）》《山东省城镇老旧小区适老化改造指南》等
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江苏
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《关于实施城市更新行动的指导意见》、《关于大力推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》、《江苏省城镇老旧小区改造技术导则（试行）》等
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北京
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2022
年出台了《北京市城市更新条例》、《北京十四五时期城市更新规划》《老旧小区改造工作改革方案》、《关于促进北京市老旧厂房更新利用的若干措施》等一系列政策。
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重庆
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上海
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2022
年发布了《上海市城市更新指引》等多项政策。
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|
深圳
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2022
年发布了《深圳市城市更新和土地整备十四五规划》、《深圳市土地整备利益统筹办法》、《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（试行）》等文件；此外，还发布了老旧小区改造可申请提取住房公积金的政策。
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|
广州
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2022
年城市更新政策密集发布，包括《广州市城市树木保护管理规定（试行）》、《广州市旧村改造村集体经济组织决策事项表决指引（修订稿）》征求意见、《广州市林业和园林局关于收回部分市级行政权力事项的通知》、《关于推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房工作的通知（征求意见稿）》、《关于整合利用存公有房屋促进城镇老旧小区改造的意见（公众征求意见稿）》、《广州市城市更新工作领导小组关于印发广州市
2022
年城市更新项目年度计划的通知》、《广州市支持村镇工业集聚区更新改造试点项目的土地规划管理若干措施（试行）》、《广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法（公众征求意见稿）》、《广州市村镇工业集聚区更新改造试点项目（
2022
年第一批）清单》、《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》、《城市更新单元的设施配建指引》、《详细规划报批指引》、《详细规划编制指引》、《关于深入推进城市更新加强历史文化保护传承的实施指引》、《支持专业化规模化住房租赁企业提升“城中村”租赁住房品质指导意见》、《广州市旧村改造村集体经济组织决策事项表决指引》等一系列文件。
2022
年广州城市更新政策密集发布，经过阶段调整后，
2022
年政策护航城市更新理性推进。
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成都
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西安
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2022
年正式实施《西安市城市更新办法》，初步构建“
1+N
”城市更新政策体系。
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南京
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天津
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福州
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东莞
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2022
年发布了《东莞市老旧小区改造工作实施方案》、《关于聚焦先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的实施意见（公开征求意见稿）》等系列文件。
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佛山
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2022
年发布了《关于在“三旧”改造中进一步加强历史文化保护的通知》。
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大连
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2022
年发布了《大连市城市更新专项规划》
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资料来源：中投产业研究院
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